(Bail d’habitation soumis à la loi du 6 juillet 1989)
Le propriétaire foncier qui donne à bail son immeuble espère toujours que le locataire sera aussi respectueux que lui pour l’entretien du bien et surtout régulier et diligent dans le paiement des loyers et charges locatives.
Mais parfois, cela n’est pas le cas.
Lorsque le locataire ne paie plus le montant du loyer, dans son ensemble ou en partie, le propriétaire peut saisir le juge afin de demander la condamnation du locataire et son expulsion des lieux loués.
1. Le commandement de payer
Le point de départ de l’action consiste à faire délivrer un commandement de payer par un huissier de justice.
Ce commandement vise la clause résolutoire insérée au bail, qui permet au bailleur de faire constater par le juge la résiliation « automatique » du bail pour défaut de paiement.
Cet acte extra-judiciaire doit etre dénoncé à la CCAPEX (Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions).
Si la dette n’est pas réglée intégralement dans un délai de deux mois, le propriétaire bailleur peut alors faire délivrer une assignation et ainsi saisir le Juge des Contentieux de la Protection.
2. L’assignation en condamnation et expulsion
L’avocat optera, en fonction du dossier, pour une action en référé ou au fond.
Alors que l’action en référé a le mérite d’être plus rapide qu’une action au fond, il faut en revanche que le locataire ne soulève pas de contestations sérieuses, sans quoi le juge saisi en référé se déclarera incompétent pour statuer et la procédure devra être réintroduite au moyen d’une assignation au fond.
Par ailleurs, si le bail est dépourvu de clause résolutoire, il faudra impérativement introduire une action au fond.
L'avocat choisira également le Juge des Contentieux de la Protection territorialement compétent en fonction du ressort et de la situation de l'immeuble.
Sur le barreau de GRASSE, il existe 4 ressorts territoriaux qui répartissent les procédures entre les Juges des Contentieux de la Protection de GRASSE, de CANNES, de CAGNES SUR MER et de ANTIBES.
3. L’audience
Une fois l’action introduite, une audience se tiendra au plus tôt deux mois après délivrance de l’assignation.
Une discussion, dans le respect du principe du contradictoire, s’amorcera si le défendeur preneur à bail comparait, soit en personne soit par l’intermédiaire d’un avocat qu’il aura chargé de le défendre.
Le locataire pourra notamment solliciter des délais de paiement s’il démontre et justifie que ses revenus lui permettent d’apurer sa dette, tout en s’acquittant des loyers et charges courants, dans le délai légal de 36 mois.
A l’issue de l’audience, le dossier sera mis en délibéré par le juge à une date ultérieure comprise selon les tribunaux entre 15 et 60 jours.
4. La décision
Dans l’hypothèse où le propriétaire bailleur obtient une décision qu’il estime favorable, il faudra alors à nouveau s’adresser à un huissier de justice afin que ce dernier signifie (porte officiellement à la connaissance de l’adversaire) la décision et ouvre le délai d’appel qui est de 15 jours pour une ordonnance de référé et de 1 mois pour un jugement au fond.
En cas d’insatisfaction, de l’une ou l’autre des parties, un recours peut être intenté contre la décision.
Sauf dans les cas où l’exécution provisoire aurait été écartée par le premier juge, la partie qui fait appel (appelant) doit impérativement exécuter la décision rendue au profit de l’autre partie (intimé), sauf à solliciter le 1er président de la Cour d’appel d’une demande d’arrêt ou de suspension de l’exécution provisoire.
5. L’exécution de la décision
Par la suite, dans l’hypothèse où la décision ordonnerait l’expulsion du locataire, un commandement d’avoir à quitter les lieux devra être délivré par l’huissier, ouvrant un nouveau délai de deux mois aux locataires pour partir spontanément.
A défaut d’avoir restitué les lieux, passé ce délai de deux mois, l’huissier de justice devra solliciter le concours de la force publique auprès de la préfecture.
L’état dispose d’un délai de 2 mois pour répondre favorablement et accorder le concours des forces de police pour une expulsion forcée.
Lorsque l’état refuse d’accorder le concours de la force publique, une action devant le tribunal administratif peut être engagée pour demander la condamnation de l’Etat au paiement des indemnités d’occupations impayées par le locataire pour la période allant du refus de concours à la restitution des lieux loués.
Enfin, aucune expulsion d’un local d’habitation ne peut avoir lieu durant la trêve hivernale, généralement fixée du 1er novembre au 31 mars de l’année suivante. Ces dates sont modulables chaque année en fonction des conditions climatiques ou sanitaires.
En conclusion, dans le meilleur des cas, il faudra 6 mois pour parvenir à l’expulsion du locataire en situation d’impayés.
L’avocat n’est pas obligatoire en la matière mais il reste vivement conseillé d’avoir recours aux conseils avisés et expérimentés d’un avocat pratiquant ce type de contentieux particulier.
D’autant que la procédure en expulsion pour impayés locatifs peut se voire entraver lorsque le locataire se trouve en situation de surendettement et saisit la banque de France de ses difficultés ou encore lorsque le locataire prétend que le logement loué est insalubre ou indigne.
Le schéma récapitulatif de la procédure à destination des locataires permet d’envisager la procédure dans son ensemble.
